2023-02-17
Resultat i korthet för perioden januari – december 2022
- Hyresintäkterna ökade med 11 procent och uppgick till 688,3 Mkr (618,1).
- Driftsöverskottet ökade med 11 procent och uppgick till 439,6 Mkr (396,0) och överskottsgraden uppgick till 63 procent (64).
- Förvaltningsresultatet minskade med 8 procent och uppgick till 231,8 Mkr (253,1).
- Periodens resultat uppgick till 171,4 Mkr (1 310,5) motsvarande ett resultat per aktie om 0,84 kronor per aktie (8,41) före utspädning och 0,84 kronor per aktie (8,39) efter utspädning. Jämförelsetal per aktie omräknade efter aktiesplit 4:1 maj 2022.
- Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till -234,5 Mkr (1 311,2), varav 113,8 Mkr avsåg värdeförändringar relaterade till projekt.
- Värdeförändring derivat uppgick till 196,4 Mkr (66,5)
Resultat i korthet fjärde kvartalet 2022
- Hyresintäkterna ökade med 9 procent och uppgick till 173,6 Mkr (159,9).
- Driftsöverskottet ökade med 5 procent och uppgick till 106,4 Mkr (101,5) och överskottsgraden uppgick till 61 procent (64).
- Förvaltningsresultatet minskade med 45 procent och uppgick till 35,4 Mkr (64,0).
- Periodens resultat uppgick till -309,7 Mkr (532,3) motsvarande ett resultat per aktie om -2,05 kronor per aktie (3,42) före utspädning och -2,05 kronor per aktie (3,41) efter utspädning. Jämförelsetal per aktie omräknade efter aktiesplit 4:1 maj 2022.
- Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till -412,1 Mkr (608,5), varav 21,8 Mkr avsåg värdeförändringar relaterade till projekt.
- Värdeförändring derivat uppgick till -6,3 Mkr (13,8).
Väsentliga händelser
- Fortsatt stark nettouthyrning om 21,4 Mkr för helåret 2022.
- Försäljning av byggrätter via joint venture till Tornet och Riksbyggen om 12 500 kvm och 6 700 kvm för att skapa ytterligare möjligheter i stadsutvecklingsprojektet i Burlöv.
- Tecknar hållbarhetslänkat finansieringsavtal med Handelsbanken om cirka 1,9 Mdkr.
- Lanserar ett förstärkt ramverk för hållbar finansiering vilket möjliggör ytterligare gröna, sociala och hållbara investeringar.
- Emission av ny hållbar hybridobligation om 500 Mkr.
- Antal renoverande lägenheter uppgick till 151 under 2022. Målet är att renovera 200 lägenheter per år.
- Värdeförändringar på projekt om 113,8 Mkr redovisas under 2022. Målet är att uppnå värdeförändringar på projekt om 100 Mkr per år.
Styrelsen föreslår inför årsstämman:
- Trots bolagets starka finansiella ställning, har styrelsen beslutat att avvakta med förslag avseende utdelning. Detta för att kunna ha flexibilitet att utvärdera nya affärsmöjligheter. Styrelsen återkommer med förslag om utdelning senast i samband med kallelse till årsstämman 2023.
VD Olof Andersson kommenterar:
”Trots en orolig omvärld levererar vi 2022 det näst bästa förvaltningsresultatet i Trianons historia. Vi har en stabil bas med våra bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och bostadsnära handel. Vi har sett över hela verksamheten för att sänka kostnader och anpassa oss till nya förutsättningar med inflation, högre finansieringskostnader och ökade avkastningskrav.
Rysslands invasion av Ukraina präglade hela året, både mänskligt och genom sin stora påverkan på världsekonomin. Vi såg hur inflationen steg, räntorna och energikostnaderna ökade och hur byggkostnaderna hamnade på utmanande nivåer.
För Trianons del har detta inneburit att vi behövt se över vår verksamhet i alla dess delar, för att utvärdera hur vi kan sänka kostnader samtidigt som vi utvecklar bolaget. Det nuvarande världsekonomiska läget får konsekvenser för fastighetsbranschen genom sin påverkan på finansiering, driftkostnader och nyproduktion.
Ett lönsamt år
Därför är det med en oerhörd stolthet som jag konstaterar att 2022 levererar vi Trianons näst bästa förvaltningsresultat någonsin. Vi uppnår tre av våra fem finansiella mål. Året innebar många positiva händelser. Jag är stolt över hur vår organisation hanterat omvärldens utmaningar på ett engagerat och klokt sätt. Jag är stolt över hur vi arbetat proaktivt med vår finansiering och våra kostnader samt givetvis vår positiva nettouthyrning. Jag är också stolt över att vi även i sämre tider fortsätter vårt sociala hållbarhetsarbete genom vårt engagemang för fler jobb, ökad trygghet och aktiviteter för barn och ungdomar.
Hyresintäkterna ökade med 11 procent till 688 Mkr (618) och driftnettot med 11 procent till 440 Mkr (396). Förvaltningsresultatet minskade med 8 procent till 232 Mkr (253) på grund av ökade ränte- och energikostnader. Våra hyresintäkter kommer att öka 2023 med cirka 45 miljoner, dels på grund av hyreshöjningar för våra lägenheter med cirka 5 procent samt KPI-höjning på kommersiella avtal, dels genom nya hyresgäster som flyttar in i kommersiella fastigheter och i lokaler för samhällsservice. Därtill färdigställer vi påbörjade nyproduktionsprojekt.
Vårt fastighetsbestånd har till 90 procent värderats externt under Q4. Detta har inneburit att vi skrivit ner värdet på våra fastigheter med 412 miljoner och efter nedskrivning har vi en genomsnittlig direktavkastning på 4,23 procent, vilket innebär en ökning under kvartalet från 3,86 procent. De transaktioner som gjorts under året på vår marknad avseende bostadsfastigheter och som vi bevakat, har haft avslut med en direktavkastning på 3–3,5 procent. Värt att notera är, att under 2021 värderades våra fastigheter upp med 1,3 miljarder. Vårt långsiktiga substansvärde per aktie uppgår till 36,38 som trots allt är en ökning under året. Sedan vi noterades 2017 har vi ökat vårt långsiktiga substansvärde med i snitt 19 procent per år.
Stark och hållbar finansiering
Under året finansierade vi om 4,6 miljarder till i det närmaste oförändrade marginaler. Dessutom har vi förstärkt vårt finansiella ramverk och knutit det ännu tydligare till våra hållbarhetsmål. Vi köpte tillbaka större delen av vår första hållbara hybridobligation och emitterade en ny med nya hållbarhetsmål. Detta trots en utmanande obligationsmarknad. Fyra av Trianons huvudägare innehar 65 procent av den hållbara hybridobligationen, vilket är en styrka för bolaget vid framtida förfall. Vi tecknade ett hållbarhetslänkat lån med Handelsbanken, där vi får en lägre ränta förutsatt att vi uppnår vissa mål för social och ekologisk hållbarhet. Vi sålde våra swappar under hösten med en vinst på 143 miljoner och har för avsikt att bygga en ny portfölj i enlighet med vår finanspolicy. Vi har lånelöfte och kreditbeslut hos våra banker på samtliga våra obligationsförfall under 2023. Bortsett från vår hybridobligation har vi 100 procent bankfinansiering och behöver således inte förhålla oss till den volatila obligationsmarknaden.
Rätt plats och rätt segment
Malmö är en attraktiv plats att bo, leva och verka på och det gör att vi befinner oss på rätt plats och i rätt segment. Malmö är den storstad i Sverige som har högst tillväxt och som förväntas bli en halvmiljonstad 2047, vilket innebär en fortsatt stark efterfrågan på bostäder av alla slag. Redan idag har vi 100–150 sökande på varje lägenhet som blir ledig. Trots höjda bostadshyror med 5 procent understiger hyrorna fortfarande väsentligt marknadshyran i Malmö.
Vad beträffar samhällsfastigheter är efterfrågan fortsatt hög och vi har under året gjort flera stora uthyrningar för vårdcentral, skola, röntgenklinik och annan samhällsservice. Det handlar om långa och stabila kontrakt, bland annat med kommun, regionen och staten. För våra kommersiella fastigheter ser vi inga tecken på någon större avmattning. Det beror inte minst på våra uthyrare som arbetar på ett strukturerat och offensivt sätt för att hitta nya hyresgäster. Vi hade under 2022 en rekordsiffra avseende nettouthyrning på 21 miljoner, inklusive våra joint venture Burlöv Center och Rosengård Centrum, och när detta skrivs kan jag se att även 2023 fick en rivstart med flera nya avtal.
Förvärv och nyproduktion
När det gäller nyproduktion fortsätter våra påbörjade projekt som vi har upphandlat till fasta priser. Vi avvaktar med att starta fler nyproduktionsprojekt – främst för att byggkostnaderna för närvarande är orimligt höga. Trianon har en stor byggrättsportfölj, både i våra egna böcker och via våra joint venture. På förvärvssidan hittade vi under året få intressanta möjligheter, eftersom förväntan på pris ligger alldeles för högt bland säljarna. Jag räknar med att köpare och säljare närmar sig varandra under 2023. Vi utvärderar alla affärsmöjligheter och är redo att göra förvärv när rätt fastighet finns på marknaden till rätt pris. Malmö med omnejd fortsätter att vara vårt fokus, för att vi ska kunna dra nytta av de konkurrensfördelar som det innebär att vara en lokal fastighetsägare med goda kunskaper om marknaden.
Stort engagemang för Malmö
När vi säger att Malmö är viktigt för oss så är det mer än stora ord. Vi har ett mångårigt engagemang för Malmö som stad och människorna i den. Vi vill att så många som möjligt av våra hyresgäster har ett jobb att gå till och vi vill ha lugna och trygga bostadsområden. Därför initierar och deltar vi i många projekt runt om i staden, med fokus på våra egna områden. Ett av de som jag är mest stolt över är sommarjobbsprojektet där 30 ungdomar som bor i våra hus fick arbeta med fastighetsskötsel under sommaren. De fick också utbildning i privatekonomi och på så sätt är vi med och stärker ungdomar för framtiden. Jag har också stora förväntningar på vårt nya samarbete med Arbetsförmedlingen där ett antal av våra hyresgäster får visstidsanställning hos oss för att arbeta med fastigheternas yttre och inre underhåll.
Mål och fokus framåt
Vi har en erfaren och kunnig organisation som varit med om utmanande tider förut. Trianons affärsplan ligger fast även om det i det korta perspektivet kommer vara svårt att nå våra tillväxtmål. Att öka direktavkastningen är ett stort fokus i bolaget och det kommer vi att göra i syfte att förbättra vår räntetäckningsgrad. Detta genom uthyrning, renovering av lägenheter, energieffektivisering, transaktioner och färdigställande av nyproduktion. Vi fortsätter att leva efter våra värdeord nytänkande, engagemang och mod. Trots osäkra tider kommer vi, inom en inte allt för oöverskådlig framtid, att vara tillbaka på tillväxtbanan. Jag vill avsluta med att tacka alla våra medarbetare för ert ständiga engagemang för bolaget och för att ni verkligen är kreativa entreprenörer i stort och smått. Utan er inget Trianon. Jag vill också tacka kunder, aktieägare och samarbetspartners för förtroendet ni visat oss under 2022. Det blev ett bra år i ny tid, och bra kommer att bli bättre.”
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA:
Olof Andersson, VD
040 611 34 97
[email protected]
Mari-Louise Hedbys, ekonomichef och vice VD
040 611 34 85
[email protected]
Denna information är sådan som Fastighets AB Trianon (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 17 februari 2023, kl 07.45.